L'investissement locatif est un bon moyen de diversifier son patrimoine et générer des revenus complémentaires, mais il comporte également des risques inhérents que tout investisseur se doit d'anticiper afin d'éviter de mettre à mal la rentabilité d'un projet immobilier : impayés de loyers, dégradations du bien, vacance locative, etc. Face à ces aléas, différentes garanties existent pour sécuriser l'investissement. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site particuliers.sg.fr.
Les différentes garanties locatives en France
En France, parmi les garanties locatives qui tendent à sécuriser la relation entre propriétaire et locataire, la caution personnelle est la plus répandue : une personne physique, souvent un parent, s'engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. Cette personne doit généralement justifier de revenus au moins trois à quatre fois supérieurs au montant du loyer.
La garantie Visale, proposée par Action Logement, est un dispositif de cautionnement gratuit qui couvre jusqu'à 36 mois de loyers impayés. Elle est particulièrement avantageuse pour certaines catégories de locataires comme les jeunes ou les salariés précaires, et le loyer garanti peut aller jusqu'à 600€ (800€ en Île-de-France) sans justificatif de ressources.
Dans le cas de la caution bancaire, la banque se porte garante pour le locataire, mais elle est peu utilisée en raison de son coût élevé. La garantie loyers impayés (GLI) est, quant à elle, souscrite par le propriétaire pour se protéger contre les impayés ; elle couvre généralement 24 à 36 mois de loyers impayés et peut inclure une protection juridique et la prise en charge des dégradations locatives. Avec le garant payant, le locataire souscrit lui-même une assurance qui se porte garante auprès du propriétaire : le coût pour le locataire est d'environ 3,5% du loyer annuel.
Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?
La GLI, prisée par de nombreux propriétaires bailleurs, est une protection complète contre les risques d'impayés et couvre, dans certains cas, les dégradations locatives. Le principe est simple : moyennant une prime annuelle, l'assureur s'engage à indemniser le propriétaire en cas de défaillance du locataire.
Être éligible pour la GLI
Pour bénéficier de la GLI, les assureurs exigent le plus souvent que le locataire présente un taux d'effort (rapport entre le loyer et les revenus) ne dépassant pas 33%. De plus, le locataire doit justifier d'un emploi stable, avec un contrat à durée indéterminée hors période d'essai, ou être fonctionnaire. Certains bailleurs acceptent toutefois des profils plus atypiques, comme les travailleurs indépendants ou les étudiants avec caution parentale, moyennant parfois des conditions supplémentaires ou des primes plus élevées.
Le coût moyen et les plafonds de remboursement
Le coût d'une garantie loyers impayés oscille généralement entre 2,5% et 5% du montant annuel des loyers, charges comprises. Ce pourcentage peut varier en fonction de la couverture choisie et du niveau de risque évalué par l'assureur. En ce qui concerne les plafonds de remboursement, la plupart des contrats GLI prévoient une indemnisation jusqu'à 70 000 € ou 30 mois de loyers impayés. Certains assureurs proposent des plafonds plus élevés, couvrant des périodes de 36 à 48 mois d'impayés. Pour la couverture des dégradations immobilières, les plafonds de garanties sont généralement compris entre 7 000 € et 10 000 € par sinistre.
Les procédures de mise en œuvre en cas d'impayés
En cas d'impayé de loyer, la procédure de mise en œuvre débute généralement par un rappel amiable au locataire, suivi de l'envoi d'une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette mise en demeure doit préciser les montants dus, accorder un délai raisonnable de paiement (généralement 8 à 15 jours) et mentionner les conséquences potentielles du non-paiement. Si le délai expire sans règlement, le propriétaire peut alors contacter la caution si elle existe, et envisager de faire délivrer un commandement de payer par huissier. Sans réaction de la part du locataire, vient le moment d'activer la Garantie Loyers Impayés (GLI). Le propriétaire doit contacter sa compagnie d'assurance et soumettre une déclaration de sinistre, accompagnée des preuves des démarches entreprises (relances, accusés de réception, avis d'huissier). L'assureur vérifiera alors la solvabilité du locataire et les conditions d'éligibilité. Si le dossier est conforme, l'indemnisation sera versée au propriétaire, généralement dans les 3 mois suivant le premier défaut de paiement. Par la suite, l'assurance prendra en charge les procédures de recouvrement auprès du locataire pour récupérer les sommes avancées.
La garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement
La garantie Visale (Visa pour le Logement et l'Emploi) est un dispositif de caution locative proposé par Action Logement. Cette garantie, entièrement gratuite pour le propriétaire et le locataire, vise à faciliter l'accès au logement tout en sécurisant les bailleurs. Cette garantie constitue une alternative intéressante à la GLI, particulièrement pour les propriétaires souhaitant louer à des jeunes ou à des salariés en mobilité professionnelle. L'un des principaux avantages de la garantie Visale est sa gratuité, qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une protection sans influencer leur rentabilité. Ce dispositif couvre les loyers impayés, mais s'étend également aux dégradations locatives
Les conditions d'accès au dispositif Visale
Pour bénéficier de Visale, certaines conditions doivent être remplies, tant du côté du locataire que du propriétaire. Les locataires doivent être :
Des jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle
Des salariés de plus de 30 ans en mobilité professionnelle ou en situation précaire
Des ménages en intermédiation locative
Du côté des propriétaires, le logement doit être loué vide ou meublé, à titre de résidence principale, et le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser certains plafonds fixés par Action Logement.
Les plafonds de loyers couverts par région
La garantie Visale couvre les loyers (charges comprises) jusqu'à certains plafonds : en Île-de-France, il est fixé à 1500€, tandis que dans le reste de la France, il est de 1300€. Le loyer ne doit pas dépasser 50% des revenus du ménage locataire. Pour les étudiants boursiers, certains plafonds s'appliquent : 800€ en Île-de-France et 600€ ailleurs. En colocation, le loyer maximum est fixé à 50% de la somme des ressources de chaque colocataire, dans la limite du plafond d'exclusion.
Quelles démarches pour bénéficier de la garantie Visale ?
Pour bénéficier de Visale, la procédure est relativement simple et entièrement dématérialisée :
Le locataire fait sa demande de visa sur le site de Visale
Une fois le visa obtenu, le locataire le transmet au propriétaire
Le propriétaire se connecte à son espace personnel Visale pour activer la garantie
La garantie est mise en place dès la signature du bail
La garantie Visale doit être activée avant la signature du bail pour être valide. Une fois en place, elle couvre toute la durée du bail, dans la limite de 36 mois d'impayés.
La caution bancaire, la sécurisation par un établissement financier
La caution bancaire est un dispositif de sécurisation financière qui peut être utilisé dans le cadre d'une location immobilière. Ce mécanisme implique qu'un établissement bancaire se porte garant du locataire auprès du propriétaire. Concrètement, le fonctionnement de la caution bancaire repose sur un contrat tripartite entre le locataire, la banque et le propriétaire.
Le locataire verse une somme équivalente à plusieurs mois de loyer (généralement entre 3 et 12 mois) sur un compte bancaire bloqué. La banque émet alors un acte de cautionnement qui est annexé au bail de location. En cas d'impayés, le propriétaire peut solliciter la banque pour débloquer les fonds nécessaires à la couverture des loyers dus.
Ce système rassure le propriétaire sur la solvabilité du locataire et peut faciliter l'accès à la location pour certains profils, notamment ceux ayant des revenus irréguliers mais disposant d'une épargne conséquente. De plus, le compte sur lequel sont déposés les fonds est généralement rémunéré, ce qui peut représenter un petit bonus pour le locataire.
En ce qui concerne la mise en place du dispositif, le locataire doit d'abord se renseigner auprès de sa banque sur les conditions proposées. Il devra ensuite fournir les justificatifs demandés, comme le projet de bail et ses justificatifs de revenus. Une fois le dossier accepté, il pourra verser la somme requise sur le compte dédié et signer le contrat de cautionnement ; l'acte de cautionnement sera alors annexé au bail de location.
Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, couramment appelé caution, est une somme d'argent versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Cette somme sert à couvrir d'éventuels manquements du locataire à ses obligations, comme des loyers impayés ou des dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.
Le montant maximal autorisé selon le type de bail
Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et varie selon le type de location :
- Pour une location vide : le montant maximal est d'un mois de loyer hors charges
- Pour une location meublée : le plafond est fixé à deux mois de loyer hors charges
Ces montants sont des maximums légaux et le propriétaire peut choisir de demander un dépôt de garantie inférieur. Dans certains cas, notamment pour des locations de courte durée ou des locations saisonnières, le montant peut être négocié différemment.
Les délais et modalités de restitution
La restitution du dépôt de garantie est un sujet souvent source de tensions entre propriétaires et locataires. La loi prévoit des délais stricts pour cette restitution :
- Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée
- Deux mois si des différences sont constatées, nécessitant des retenues sur le dépôt
Le propriétaire doit justifier précisément toute retenue effectuée sur le dépôt de garantie, en fournissant les factures ou devis correspondants. Privilégiez une restitution par virement bancaire pour garder une trace de la transaction.
La prévention des risques locatifs
La meilleure garantie contre les risques locatifs reste une gestion proactive de son bien, ce qui implique de bien choisir ses locataires et de rester attentif tout au long de la location.
Le dossier locataire
Une étude minutieuse du dossier locataire est la première ligne de défense contre les risques locatifs ; cela permet d'évaluer la solvabilité et la fiabilité du candidat. Il est recommandé de demander et d'examiner les documents suivants : justificatifs d'identité, bulletins de salaire des trois derniers mois, contrat de travail ou attestation d'employeur, avis d'imposition de l'année précédente, quittances de loyer des trois derniers mois ou attestation d'hébergement. Le ratio entre le revenu et le loyer doit suivre la règle généralement admise que le loyer ne devrait pas dépasser un tiers des revenus du locataire, mais ce ratio peut être ajusté en fonction de la situation du candidat et du marché local.
Les outils de vérification de solvabilité
Plusieurs outils sont à la disposition des propriétaires pour vérifier la solvabilité des candidats locataires. Ces outils permettent une évaluation plus approfondie et objective de la situation financière du futur locataire :
Des services de scoring financier sont proposés par certaines agences immobilières
Des plateformes en ligne sont spécialisées dans la vérification de dossiers locatifs
Des bases de données de fichage bancaire sont également consultables (avec l'accord du locataire)
Ces outils peuvent révéler des informations que le simple examen des documents fournis ne permettrait pas de déceler.
Un état des lieux d'entrée détaillé
L'état des lieux d'entrée est un document qui sert de référence tout au long de la location et lors de la restitution du bien. Un état des lieux détaillé et précis est la meilleure protection contre d'éventuels litiges concernant l'état du logement à la fin du bail. Pour réaliser un état des lieux d'entrée efficace :
Prévoyez suffisamment de temps, idéalement 1 à 2 heures selon la taille du bien
Utilisez un formulaire standardisé ou une application dédiée pour n'oublier aucun détail
Prenez des photos datées de chaque pièce et des éléments importants
Notez l'état de fonctionnement de tous les équipements
Faites signer le document par le locataire et remettez-lui une copie
Un état des lieux méticuleux permet d'éviter les conflits et de faciliter la gestion des réparations et l'entretien du bien tout au long de la location. Il constitue également une base solide pour justifier d'éventuelles retenues sur le dépôt de garantie à la fin du bail. Un état des lieux d'entrée bien fait est votre meilleur allié pour une gestion locative sans surprise.